2021-09-07 資訊中心
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指以土地為基，以企業(yè)為核，以區(qū)域 “產(chǎn)、城、人” 的有效聚合和持續(xù)發(fā)展為內(nèi)在邏輯，以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和空間運(yùn)營(yíng)為主要盈利途徑，所開展的一些列市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總稱。
從運(yùn)營(yíng)效益角度看，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的收益主要來(lái)源于四個(gè)方面：租售收入、國(guó)家稅收返點(diǎn)、投資收入、運(yùn)營(yíng)收入。然而，由于辦公空間供大于求的情況愈加明顯，疫情的影響也時(shí)時(shí)反復(fù)，2020年國(guó)內(nèi)部分一二線城市寫字樓出租率不容樂(lè)觀。
高力國(guó)際、《中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式創(chuàng)新研究報(bào)告》
從土地角度來(lái)看，針對(duì)一二線城市工業(yè)用地的政策趨于嚴(yán)格，對(duì)土地資源進(jìn)行持有運(yùn)營(yíng)成為必然趨勢(shì)。各地出臺(tái)的工業(yè)用地政策對(duì)轉(zhuǎn)讓、出售等多有限制，要求拿地企業(yè)晉升投資、精益經(jīng)營(yíng)，單純地依靠土地本身的價(jià)值進(jìn)行投資越來(lái)越行不通。
（1）浙江省 2018年《關(guān)于深化“畝均論英雄”改革的指導(dǎo)意見》：加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新園區(qū)、小微企業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)和特色小鎮(zhèn)（以下統(tǒng)稱園區(qū)）“畝產(chǎn)效益”綜合評(píng)價(jià)。
（2）上海市2020年 《關(guān)于加快特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)投資的若干政策措施》：園區(qū)平臺(tái)、領(lǐng)軍企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)用地、通用類研發(fā)用地除配套設(shè)施以外的物業(yè)可轉(zhuǎn)讓不超過(guò)50%。單一用途產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)，可建其他產(chǎn)業(yè)用途和生活配套設(shè)施的比例提高至地上總建筑面積的30%，其中生活配套設(shè)施的比例不超過(guò)15%。
（3）上海市 2019年 《上海產(chǎn)業(yè)用地指南（2019版）》：對(duì)容積率、固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、預(yù)期土地產(chǎn)出率、預(yù)期土地稅收產(chǎn)出率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率7大指標(biāo)進(jìn)行界定，對(duì)新增產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目設(shè)置明確評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。
（4） 成都市 2017年 《關(guān)于推動(dòng)工業(yè)用地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的實(shí)施意見》：出讓年限原則上不超過(guò)20年，工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房及國(guó)用建設(shè)用地使用權(quán)不得分割及轉(zhuǎn)讓。
（5） 北京市 2019年《于進(jìn)一步完善已建成研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問(wèn)題的通知》： 建設(shè)單位不得分割銷售研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目
（6）深圳市 2019年 《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法的通知》：各區(qū)政府可以結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況在產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議中增加相應(yīng)條款，明確約定產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)品品質(zhì)、投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效率、節(jié)能環(huán)保、股權(quán)變更、企業(yè)貢獻(xiàn)及全面履約承諾等考核指標(biāo)。各區(qū)政府對(duì)轄區(qū)內(nèi)考核不合格的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)追究違約責(zé)任，并按法律法規(guī)作出處罰措施。
宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策導(dǎo)向的雙重影響下，以往的租售、返稅、土地投資收益瓶頸將至，而運(yùn)營(yíng)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)聚集的發(fā)展上限還有較大的挖掘空間。
綜合來(lái)看，未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的正面戰(zhàn)場(chǎng)將從投資開發(fā)規(guī)模轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)效益。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將更多的從新增開發(fā)盈利轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)盈利。未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價(jià)值必須與園區(qū)產(chǎn)業(yè)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)、城市服務(wù)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值相關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、園區(qū)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的同步發(fā)展，如果不能從“產(chǎn)業(yè)為殼”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)為核”，開發(fā)運(yùn)營(yíng)商將在未來(lái)不斷失去獲利空間。
在地產(chǎn)行業(yè)的新信息化時(shí)代，相比于堅(jiān)持傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和思維，更重要的是借力打力，充分利用好互聯(lián)網(wǎng)的新紅利。利用人工智能、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等手段對(duì)傳統(tǒng)園區(qū)進(jìn)行升級(jí)改造，通過(guò)園區(qū)智慧化運(yùn)營(yíng)，滿足政府、企業(yè)、白領(lǐng)的不同訴求，延長(zhǎng)核心產(chǎn)業(yè)鏈條，創(chuàng)造園區(qū)內(nèi)在發(fā)展動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)化、技術(shù)創(chuàng)新生態(tài)化、員工服務(wù)生態(tài)化，最終形成完整的園區(qū)生態(tài)化發(fā)展體系。
智鏈合創(chuàng)作為領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)園區(qū)智慧化解決方案專家，華為云精英服務(wù)商，多年來(lái)積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的存量運(yùn)營(yíng)和精細(xì)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，成功在全國(guó)60多家園區(qū)完成智慧化升級(jí)的規(guī)劃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)落地，在提高園區(qū)運(yùn)營(yíng)效率、運(yùn)營(yíng)成果、運(yùn)營(yíng)品質(zhì)上取得了顯著成果。
智鏈合創(chuàng)自研的ICS（Intelligence Community System service，簡(jiǎn)稱ICS）智慧園區(qū)管理平臺(tái)，為客戶提供經(jīng)營(yíng)支持（招商管理系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)）、運(yùn)營(yíng)支持（物業(yè)管理系統(tǒng)、智慧硬件升級(jí)）、產(chǎn)業(yè)支持（企業(yè)服務(wù)平臺(tái)、白領(lǐng)服務(wù)平臺(tái)）和數(shù)據(jù)展示（智慧大屏，數(shù)據(jù)駕駛艙），助力園區(qū)塑造“產(chǎn)業(yè)為核”的高效發(fā)展模式，打造屬于自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
ICS智慧園區(qū)管理系統(tǒng)
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